+7 (499) 653-60-72 Доб. 504Москва и область +7 (800) 500-27-29 Доб. 511Остальные регионы

Предварительный договор купли продажи объекта недвижимости образец

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры Основные положения о заключении договора купли-продажи недвижимости Форма .. до заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Предварительный договор куплои продажинежилого помещения в пользу покупателя

Предварительный договор купли продажи объекта недвижимости образец
образец договора. Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного.

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи ДКП сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены. В документе обязательно указываются условия сделки, цена, права и обязанности сторон, сумма внесенного задатка, а также сроки и условия оплаты квартиры. Соглашение имеет юридическую силу только если оно заключено в письменном виде. Документ не нужно регистрировать , по желанию его можно заверить нотариально. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем или судебном порядке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Предварительный договор купли-продажи при покупке недвижимости в новостройке

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью. В соответствии с Гражданским кодексом ст. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи. Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене. Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям.

Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества , стороны договора и цена продаваемого имущества.

Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене. В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке. Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере. Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке , возможные варианты и способы продажи. Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу. Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора.

Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать. Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы. Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — скачать в формате.

Здравствуйте Елена. Если сделка не состоится аванс просто возвращается, в случае с задатком, отказ от сделки по инициативе продавца грозит ему возвратом задатка в двойном размере, если сделку срывает покупатель — задаток остается у продавца. Продавец предлагает оформить задаток.

Здравствуйте Дарья! Лучше сразу обговорить все условия в заключаемом договоре задатка. С точки зрения законодательства, продавец не может просто оставить задаток себе, если речь идет о нарушении договорных сроков оплаты, а не об отказе от покупки.

Однако при отказе продавца добровольно вернуть Вам задаток, если задержка оплаты все-таки произойдет, придется долго судится, чтобы его вернуть. Поэтому лучше заранее обговорите с продавцом, как будет развиваться ситуация в случае задержки оплаты, и письменно оформите свою договоренность в договоре задатка. Моя соседка по частному дому оставила мне доверенность на продажу ее части совместного общего имущества 2-ва хозяина, документы, дом и земля.

Один из владельцев согласен купить вторую часть, но меня интересует небольшой участок земли который прилегает к моему дому. Каким образом можно обязать или что другое после продажи имущества полного владельца продать часть участка мне. Просто возможен обман я продам, а мне потом откажут или существенно подымут цену.

Здравствуйте Олег! Ваш вопрос требует уточнения, а именно: является ли имущество, продаваемое вашей соседкой, общей долевой собственностью или ваши доли выделены? Если вы проживаете в одном доме, то вы имеете преимущественное право покупки продаваемой ею доли.

Если от такого права покупки вы откажетесь, то обязать нового собственника продать вам какую-то часть имущества вы уже не сможете. А если расторгнуть предварительный договор до окончания его срока,придётся выплачивать ованс в двойном размере? Здравствуйте Продавец! Если в договоре прописан именно аванс, то он просто возвращается в том же размере, а вот если в договоре фигурирует термин задаток, то его необходимо будет вернуть в двойном размере.

Что будет,если Покупатель отказывается разрывать предварительный договор купли -продажи, а Продавец хочет это сделать в одностороннем порядке и принимать задаток даже в двойном размере? Срок действия предварительного договора истекает в конце января г. Можно ли принудить Продавца пожилая женщина,85 лет,другого жилища нет все-таки подписать основной договор купли-продажи,если Продавец отказывается это сделать,но готов возместить задаток в двойном размере?

При подписании Продавец в силу возраста не понял юридических последствий подписания предварительного договора купли-продажи. Здравствуйте Сергей! В любом случае, принудить к заключению основного договора купли-продажи не получится, поскольку меры принуждения в данном вопросе законодательством не предусмотрены.

Кроме того, для более полного ответа на вопрос необходим анализ предварительного договора купли-продажи. Подскажите пожалуйста есть ли какие нибудь юридический тонкости при предварительной продаже квартиры,к которым может прибегнуть не добросовестный покупатель квартиры. Не возврат оставшейся суммы,расторжение договора и т. Здравствуйте Эльдар! Чтобы сделка прошла успешно, рекомендую вам наряду с основным договором заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в котором будут четко оговорены все условия и сроки проведения сделки.

Так, при наличии дополнительного договора купли-продажи вы будете защищены от множества рисков, среди которых может быть и риск уклонения второй стороны от совершения сделки. При уклонении второй стороны от совершения сделки при наличии предварительного договора, вторую сторону могут обязать исполнить договор принудительно или возместить все понесенные первой стороной убытки. Подскажите, пожалуйста! Если в предварительном договоре купли-продажи указан срок передачи покупателем задатка, а покупатель сроки нарушает — может ли тогда продавец в одностороннем порядке расторгнуть договор?

Здравствуйте Ульяна! Если вашим предварительным договором не предусмотрена возможность расторжения в одностороннем порядке, то вам необходимо в письменном виде уведомить вторую сторону о вашем желании расторгнуть договор. При отказе второй стороны расторжение будет происходить в судебном порядке. Здравствуйте подскажите пожалуйста в предварительном договоре были прописаны сроки, но в срок не успели зарегистрироваться является ли это вина продавца он не отказывается продавать, а покупатели просят в 2-м размере задаток, не хотят идти на сделку.

Также в договоре есть фраза Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Может ли он автоматически пролангироваться?? Здравствуйте Мария! Если в предварительном договоре купли-продажи не указан конкретный срок исполнения, то, по общему правилу, договор действует в течение года с момента его подписания. Если с момента подписания договора прошел год, а ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение заключить основной договор, то предварительный договор купли-продажи автоматически прекращается.

Тем не менее, если вы желаете продлить действие договора, вы можете заключить дополнительное соглашение к данному договору о продлении срока его действия. Не понимаю разницы.

Заранее спасибо за ответ. Здравствуйте Наталья! По сути, предварительный договор и договор намерения это одно и то же, поскольку оба договора имеют одинаковый предмет — намерение заключить в будущем основной договор купли-продажи. Застройщик предлогает заключить предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. На какие ньюансы в договоре нужно обратить внимание, чтобы не остаться ни с чем? В вашем случае имеются основания полагать, что застройщик не вполне добросовестно исполняет свои обязательства, поскольку приобретение квартиры в строящемся доме осуществляется по договору долевого участия, а не по предварительному договору купли-продажи.

Отношения по договору долевого участия защищаются законом, а предварительный договор недостроенной квартиры — весьма сомнительное предприятие. При условии что предложение заключить договор купли-продажи покупателем застройщику направлено в указанный срок. Здравствуйте Иван! Такой договор может быть расторгнут по вашей инициативе в судебном порядке с возвращением уплаченных вами денежных сумм. Основанием для расторжения такого договора станет существенное нарушение обязательств по договору со стороны застройщика.

Подскажите, если в предварительном договоре указан диапазон цены приобретаемого объекта, то получается. Здравствуйте Елена! Данный договор является недействительным, поскольку в договоре не обозначено точно и конкретно существенное условие договора, а именно — его цена. После подписания предварительного договора у каждой из сторон остаётся свой экземпляр договора? Имеет ли, право покупатель забрать оба экземпляра — свой и продавца?

Здравствуйте Людмила! Действительно, экземпляр договора после его подписания должен быть в наличии у каждой из сторон, поскольку, в противном случае, одна из сторон оказывается в крайне невыгодном положение — отсутствие на руках экземпляра договора не позволяет такой стороне должным образом подтверждать свои права и обязанности.

Подскажите, пожалуйста, я-покупатель-ипотечник, хочу приобрести квартиру, но она в обременении в ипотеке у сбербанка , как избежать риск отказа продавца от продажи квартиры после погашения его ипотеки, если все оформление будет проходить через банк Сбербанк?

И какие риски могут быть еще?

Составление предварительного договора на покупку квартиры

Часто покупка недвижимости во вновь строящемся доме происходит посредством подписания предварительного договора купли-продажи впоследствии происходит заключение основополагающего договора. На самом деле подобный документ является основанием для подписания лишь основного договора, а отнюдь не на приобретение жилья. Что нужно учесть, подписывая такой важный документ, чтобы обезопасить собственные инвестиции?

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью. В соответствии с Гражданским кодексом ст.

Кроме ФФС , продажи облигаций и форвардных контрактов застройщики используют еще один способ продажи квартир в новостройках - заключение предварительного договора с покупателем. Понятие " предварительный договор " раскрывает Гражданский кодекс Украины в статье Срок предварительного договора ограничен определенным периодом времени - датой установленной для заключения основного договора купли-продажи квартиры. Предварительный договор не может быть заключен в устной форме, он заключается письменно так же как и основной договор, в нашем случае договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор купли продажи недвижимости

К оформлению данного договора необходимо отнестись не менее ответственно и серьезно, чем к подписанию основного документа. Порядок оформления сделки В случае с ипотекой за исключением указанных выше пунктов добавится получение сертификата о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подписание кредитного договора. Перечень документов Со стороны покупателя квартиры необходим паспорт и согласие супруга на покупку квартиры в браке если таковой имеется. В отдельных банках необходимый список документов может несколько изменяться — этот момент нужно уточнять. Со стороны продавца должны быть предоставлены: правоустанавливающие документы; паспорт; сертификат о праве собственности на квартиру; выписки из домовой книги и ЕГРП. Также могут потребоваться: доверенность; разрешение супруга на продажу квартиры; согласие органов опеки. Предварительный договор купли-продажи квартиры Предварительный договор купли-продажи квартиры в году представляет собой письменный документ, который устанавливает за обеими сторонами обязательства: покупатель обязуется гарантированно приобрести квартиру, ставшую объектом договора; продавец — передать данную квартиру покупателю и получить за нее деньги.

Как составить договор купли-продажи квартиры в ипотеку в Сбербанке

Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание при его оформлении: об этом узнаете прямо сейчас. Образец предварительного договора купли продажи недвижимости word. При совершении покупки определенного имущественного объекта квартиры, земельного участка, автомобиля и др. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе статья

Многие граждане, собирающиеся купить квартиру, опасаются ее двойной продажи и мошенничества со стороны продавцов.

Обращаясь за согласованием на выдачу ипотечного кредита в Сбербанк, клиенту нужно быть уверенным, что сделка по выбранной им жилплощади не сорвется. Для этого рекомендуется заключать предварительный договор купли продажи квартиры, в Сбербанк ипотека будет оформляться относительно его основных пунктов. Подобрав жилье и переговорив обо всех нюансах будущей сделки с продавцом, нужно понимать, что любые устные договоренности не имеют никакой силы.

Предварительный договор купли продажи квартиры от застройщика

Предыдущая статья: Покупка квартиры в долевую собственность супругами. Следующая статья: Покупка квартиры у двух собственников. Дорогие читатели!

Посмотреть результаты. В последнее время многие сделки купли-продажи недвижимости начинаются с оформления предварительного договора. В таком договоре заинтересованы, зачастую, обе стороны. Продавец квартиры желает быть уверенным, что покупатель не передумает покупать квартиру. Покупатель желает быть уверенным в сохранении цены на том же уровне к моменту подписания настоящего договора.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Если работник отказывается поставить подпись на уведомлении, его отказ необходимо зафиксировать составлением соответствующего акта. Расположить квитанцию к сканеру таким образом, чтобы рисунок попал полностью под. Не согласуются, если имеют форму мужского рода или форму женского рода, оканчивающуюся на -а и без окончания: в Республике Куба, в Республике Вьетнам, в Республике Беларусь, в Республике Украина (родиться в городе Нежине Республики Украина).

Под выгодой понимаем все те преимущества, которые получает заёмщик при перекредитовании. Должность, фамилия, инициалы лица, выдавшего документ. Они же, в свою очередь, пока у них на руках такое свидетельство, не смогут перепродать объект.

«Предварительный договор купли-продажи от застройщика при покупке предварительный договор купли-продажи на новостройки до сих пор Этот договор не может обязать застройщика передать квартиру.

Все заявления и документы подаются обязательно в двух экземплярах - один для оппонента, а на втором нужно требовать отметку об получении. Так, в любом случае, для пересечения границы одной из стран, входящей в шенгенскую зону, необходимо оформление определенного пакета документов для получения визы. В делах об обмене товара или возврате денежных средств за него каждый потребитель должен иметь письменные доказательства своих требований.

В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Если требования по контракту оплачены не стопроцентно, необходимо получить согласие застройщика на уступку.

Отметим, что не обязательно записываться в отдел, который прикреплен к прописке. Должностные обязанности главного бухгалтера Главный бухгалтер выполняет следующие должностные обязанности: 2. Примеры, как отомстить обидчику - умные способы мести все же существуют.

Например, в качестве подтверждения выступает загранпаспорт, который сегодня детям оформляют с рождения. Жилищная субсидия имеет специфику в расходе предоставленных средств. Например, включить расходы за не качественный ремонт, расходы на ремонт произведенные другим сервисом, затраты, вызванные отсутствием автомобиля.

В судебном заседании, потерпевшие меняли свои показания данные ранее в ходе предварительного расследования.

При наличии определенных обстоятельств он может быть увеличен.

Продажа машины в рассрочку уже является помощью и поддержкой. Достаточно наличия трехлетнего брака. В общем, как-то не получалось договориться. Это, конечно, не хорошо, но не противозаконно.

Важно внимательно заполнять формы и анкеты, не допускать ошибок. Настаивать не имеет смысла. В Финляндию из Санкт-Петербурга организуются многочисленные автобусные туры различными операторами и фирмами. Что входит в текущий ремонт многоквартирного дома. В (наименование суда) Истец: (Ф.

Таким образом, если фирма не является производителем, то паспорта качаства у них вполне может и не. Уволившись, женщина теряет стаж, декретный отпуск и полагающиеся выплаты.

Действуют льготные ставки по программам для молодых семей. Соответственно, при рефинансировании за указанные годы переплата по кредиту составит 2,54 млн руб.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Предварительный договор купли квартиры. Консультация юриста по недвижимости

Форма Предварительного договора купли продажи квартиры и предъявляемые к нему требования

Предварительный договор и договор о намерениях продать недвижимость: образец, форма, нужна ли регистрация

Существенные и иные условия предварительного договора, договор с задатком и оплата по предварительному договору

Расторжение предварительного договора продажи недвижимого имущества по ГК РФ

Предварительный договор и договор о намерениях продать недвижимость: образец, форма, нужна ли регистрация 

Обратите внимание! Предварительный договор купли-продажи недвижимости — это соглашение о совершении в будущем сделки по реализации дома, квартиры и т. п. Его объект — не материальный предмет, а только взаимные обязанности заключить договор на конкретных условиях.

Наиболее популярная сфера использования этого договора — жилищное строительство. Крупные подрядчики заинтересованы в том, чтобы после постройки жилого дома, гаражного помещения обеспечить себя достаточным количеством покупателей. А потенциальные покупатели могут заранее выбрать жилище по оптимальной для них цене.

Встречается термин «договор намерения купли-продажи недвижимости». В отличие от предварительного договора, регламентированного законом, договор о намерениях не имеет легального определения, а также четкого доктринального понимания правовой сути. Он может:

  • играть роль предварительного, если содержит условие об обязанности заключить соглашение на определенных условиях;
  • входить в процесс переговоров, если вышеуказанного условия нет. 

Важно! Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного под угрозой ничтожности первого (см. решение Энгельсского райсуда от 26.04.2017 по делу № 2-2921/2012 М-2908/2012).

Регистрировать предварительный договор продажи недвижимости нет необходимости.

Ознакомиться с образцами предварительного и договора о намерениях можно здесь:

Предварительный договор купли-продажи недвижимости - образец.

Соглашение о намерениях - образец. 

Существенные и иные условия предварительного договора, договор с задатком и оплата по предварительному договору 

Анализируя в комплексе ст. 429 и 549 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости включить в предварительный договор основные характеристики объекта продажи, которые будут перенесены в основной договор. Так, в случае запланированной реализации квартиры в предварительном договоре достаточно указать адрес дома, этаж, площадь, количество комнат. При покупке гаража достаточно адреса и площади. Т. е. совершенно необязательно указывать точные идентифицирующие признаки конкретно определенного объекта.

Кроме того, рекомендуется включить:

  • цену подлежащего продаже объекта;
  • в случае реализации жилья — список лиц, имеющих право на проживание в нем;
  • срок, в течение которого необходимо заключить основной договор (без упоминания о сроке он в соответствии с законодательством признается равным 1 году). 

Риски! Договор, предусматривающий обязанность по оплате еще не имеющейся в наличии вещи, несмотря на название «предварительный», квалифицируется как договор продажи будущей вещи с условием о предоплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). 

Важно! Может предусматриваться задаток, обеспечивающий заключение основного договора, но не платежи или передачу вещи (п. 4 ст. 380 ГК РФ). 

На практике многие контракты этого типа содержат условие о задатке, ведь без угрозы потерять денежные средства в случае отказа от обязательств гражданско-правовая дисциплина сторон будет значительно ниже. Основные цели составления этого документа не будут обеспечиваться необходимыми гарантиями, стимулирующими стороны строго следовать своим обязанностям. 

Расторжение предварительного договора продажи недвижимого имущества по ГК РФ 

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит по общим основаниям гл. 29 ГК РФ, то есть если:

  • стороны договорились о расторжении (путем заключения дополнительного соглашения);
  • существенно изменились обстоятельства (доказывается в суде инициатором расторжения, причем лишены перспективы иски, мотивированные предпринимательскими рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть, например, см. постановление АС ДО от 10.10.2016 по делу № А51-17213/2015);
  • если один из контрагентов допустил существенное нарушение (например, постановление АС МО от 23.04.2015 по делу № А41-31819/14). 

Также возможен односторонний отказ от исполнения. Однако в этом случае виновная в расторжении договора сторона возвращает переданный ей задаток в двойном размере. Если же виновен плательщик задатка, то уплаченная сумма просто остается у другой стороны.

Обратите внимание! При отсутствии предложения одной из сторон заключить основной договор в предусмотренный для этого срок предварительный договор считается прекращенным (п. 6 ст. 429 ГК РФ). 

***

Таким образом, предварительный договор продажи недвижимости заключается и расторгается по общим правилам. Он не нуждается в государственной регистрации, а существенным условием, без которого предварительный договор не считается заключенным, является предмет будущего договора купли-продажи.

Образец договора о Предварительный договор купли-продажи . на объект недвижимости, например, на квартиру не изменится.

Договор купли-продажи дома и земельного участка, предварительный

Библиографическое описание:

Сотникова А. К. Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: актуальные проблемы теории и практики [Текст] // Актуальные проблемы права: материалы Междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2011 г.). — М.: Ваш полиграфический партнер, 2011. — С. 90-94. — URL https://moluch.ru/conf/law/archive/40/1164/ (дата обращения: 21.11.2019).

Договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости получил наибольшее применение в гражданском обороте в последнее время. Потребность именно в договорной конструкции оформления гражданских правоотношений обусловлена тем, что на этапе строительства возможно в максимальной степени учесть потребности будущих собственников-предпринимателей (планировка помещений, ремонтные работы, подводка необходимых коммуникаций и т.п.), а обычным гражданам приобретение объекта строящейся недвижимости позволяет существенно сэкономить в случае его приобретения на этапе строительства. Кроме того, стоит отметить, что введение в действие Федерального закона от 1 апреля 2005 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», регламентирующего приобретение квартир гражданами для личного пользования и устанавливающее для застройщиков достаточно жесткие условия, заставило последних предлагать покупателям разного рода «обходные» схемы и договоры.

Таким образом, необходимость наиболее полного удовлетворения потребностей участников гражданского оборота приводит к его динамичности, возникновению на практике новых отношений, которые в меньшей степени урегулированы действующим законодательством.

При применении такой договорной конструкции как предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости ввиду неправильного понимания норм гражданского законодательства на практике допускается много ошибок, в результате чего возникают существенные риски для обеих сторон договора, и самый существенный риск – невозможность понуждения заключения основного договора.

В соответствии с ст. 429 ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как отмечает, Павлов А.А. [7] содержание правоотношений порождаемых предварительным договором является одной из ключевых проблем. Как имущественные эти правоотношения рассматривают Агарков А.А.[1], Попова Е.А. Однако при этом основное обязательство по основному договору, являющееся имущественным, автоматически не придает имущественный характер содержанию предварительного договора.

Характер правоотношения, порождаемого предварительным договором, основной договор не предопределяет, несмотря, на существующую между этими обязательствами связь. Содержание правоотношения составляет право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение договора, и соответствующую обязанность должника. Как указывает, Красавчиков О.А.[4], и право, и обязанность в рассматриваемом случае не направлены непосредственно на перемещение материальных благ, не имеют имущественного содержания. Анализируемый вид правоотношений правильнее отнести к числу неимущественных (организационных). Аналогичной точки зрения придерживается Суханов Е.А. [ 6 ]

Дискуссионным остается вопрос о допустимости неимущественных обязательств.

Статья 307 ГК РФ определяет обязательство как правоотношение, в силу которого кредитор имеет право требовать от должника совершения определенного действия или воздержания от определенного действия. По мнению Павлова А.А. в подобном понимании обязательства содержится допущение вероятности существования обязательств, где действие должника не обязательно будет связано с имущественной ценностью. «Действия, которые могут быть совершаемы человеком, разнообразны до бесконечности». Это разнообразие может охватывать собой действия неимущественного характера [7].

Однако ни статья 307 ГК РФ, ни иные положения общей части обязательственного права не указывают на то, что предметом обязательства может быть только действие имущественного характера.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что принципиально допустимы неимущественные обязательства в отечественном гражданском праве, а содержание предварительного договора сводится к неимущественным по своему характеру обязательствам сторон заключить договор.

При использовании на практике конструкции предварительного договора купли- продажи объектов строящейся недвижимости существует некоторая сложность в определении предмета договора, сроках заключения основного договора.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Соответственно, объект недвижимости должен быть однозначно определен и при заключении предварительного договора.

Суды длительное время исходили из того, что поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Между тем позиция, изложенная в Постановлении Пленума ВАС от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» кардинально изменила подходы арбитражных судов при решении вопросов о продаже строящейся недвижимости.

Пленум ВАС РФ указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указания в нем кадастрового номера объекта. Согласно п.1. ст. 5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» каждому объекту недвижимости органом кадастрового учета присваивается кадастровый номер, не повторяющийся во времени и на территории России номер. Образование объекта недвижимости, изменение его уникальных характеристик или прекращение его существования основание осуществления кадастрового учета.

Однако, если объект недвижимости еще не создан, то не может быть указан кадастровый номер, в таком случае, по мнению высших арбитров, индивидуализировать предмет договора возможно путем указания иных сведений: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, высшие арбитры поддержали ранее сложившуюся судебную практику по вопросам индивидуализации объектов строящейся недвижимости (см. например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2008 по делу N А79-2342/2008, Постановления ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А41/7903-09 по делу N А41-2843/09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 N А33-908/08-Ф02-6210/08 по делу N А33-908/08, ФАС Поволжского округа от 24.04.2008 по делу N А12-7631/07).

Тем самым Пленум ВАС РФ дал расширительное толкование ст. 554 ГК РФ, которая не содержит какого-либо определенного перечня способов индивидуализации объектов недвижимости с целью их продажи и не указывает на их обязательную государственную регистрацию в ЕГРП на момент заключения такого договора.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что с целью снижения указанного риска в предварительном договоре для индивидуализации предмета основного договора следует указывать следующие характеристики строящегося объекта недвижимости:

- описание и местонахождения строящегося здания, где находится помещение, выступающее объектом основного договора;

- описание помещений (включая общую площадь), их расположение в строящемся здании;

- приложение к предварительному договору плана помещения с указанием их расположения и с обозначением границ.

Следует обратить внимание, что поскольку технический учет осуществляется после завершения строительства здания, то документы технического учета в момент заключения предварительного договора невозможно приложить. В этом случае можно рекомендовать приложить к предварительному договору план помещений, оформленный в соответствии с проектно документацией на здание, утвержденной застройщиком после получения положительного заключения государственной экспертизы, в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

При использовании на практике конструкции предварительного договора существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора для объектов недвижимости, создаваемых строительством.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случае, когда заключается предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости, следует учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода зданий в эксплуатацию и регистрации права собственности продавца (ст. 454 ГК РФ, ст. 608 ГК РФ). Однако точную дату регистрации права собственности продавца сложно заранее определить. Ссылаясь на невозможность точного определения этой даты, часто срок заключения основного договора формулируется следующим образом: заключение основного договора должно осуществиться в течение определенного количества дней после государственной регистрации права собственности продавца. Однако такое определение срока заключения основного договора противоречит гражданскому законодательству. Правила определения сроков указаны в статье 190 ГК РФ, в силу требований которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий.

Государственная регистрация права собственности зависит от усмотрения или волеизъявления стороны договора – продавца, следовательно, в этой части должна рассматриваться как факт-действие. Кроме того, обязательным условием события является неизбежность его наступления. Однако на момент заключения и исполнения договора может отсутствовать разрешение на строительство, либо не будет закончено строительство, либо по окончании строительства здание может не быть принято в эксплуатацию, что, в свою очередь, не позволяет утверждать о неизбежности наступления срока.

Соответственно, срок в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ и он равен одному году с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости. Если в указанный срок основной договор купли-продажи не будет заключен и не будет получено предложение от продавца о заключении основного договора, то обязательства по предварительному договору купли-продажи прекратятся.

В целях снижения данного риска, в предварительном договоре купли-продажи объектов строящейся недвижимости должен быть определен либо календарной датой, либо истечением периода времени.

Для устранения указанного риска, в случае если срок определяется календарной датой, ее необходимо рассчитать таким образом, чтобы было возможно завершено строительство объекта недвижимости, объект введен в эксплуатацию и осуществлена государственная регистрация права собственности продавца на объект недвижимости.

Признание за отношениями, вытекающими из предварительного договора, обязательственного характера, делает актуальным вопрос об обеспечении исполнения подобного обязательства.

Согласно п.1.ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Большинство авторов [5, с.15, 9, с.89] считает, что обеспечение обязательство по предварительному договору принципиально возможно, однако допустимость тех или иных способов обеспечения вызывает определенные споры.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ).

При подписании предварительного договора покупатель передает продавцу денежную сумму, которая засчитывается после подписания основного договора в счет причитающихся от него платежей. В случае отказа от заключения основного договора сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2. ст. 381 ГК РФ).

Задаток выполняет три функции: обеспечительную, удостоверительную и платежную, триада которых реализует обеспечительный механизм задатка. Вместе с тем, в рамках нашего исследования особый интерес представляет платежная функция задатка. Ее реализация заключается в следующем: задаток выдается в счет причитающихся платежей по основному обязательству, тем самым оказывается средством полного или частичного исполнения основного обязательства, способом его исполнения [2].

Ранее уже рассматривалось, что заключение предварительного договора влечет возникновение неимущественных обязательств. В связи с чем, можно сделать вывод о том, что в рамках предварительного договора платежная функции задатка не может быть реализована.

Полученная же стороной сумма задатка должна рассматриваться как неосновательное обогащение, и должны применяться правила главы 60 ГК РФ. Подобная позиция нашла подтверждение в правоприменительной практике, так в Постановлении ФАС Уральского округа от 15.09.2009 N Ф09-6917/09-С6 по делу N А76-25783/2008-15-639/166, в Постановлении ФАС Уральского округа от 24.11.2008 N Ф09-7734/08-С6 по делу N А07-11260/2007 при вынесении решения суд указал, что в рамках предварительного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализовываться не могут.

Однако использование задатка как обеспечение по предварительному договору признавалось многими судами законным и допустимым (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.11.2005 N А17-150/3-2005; Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2004 N А55-13983/03-14; Постановление ФАС Поволжского округа от 14.01.2002 N А55-10122/01-15; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2004 N А56-19741/03; Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2004 N Ф09-2878/2004-ГК).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09 высказана правовая позиция о невозможности обеспечения предварительного договора задатком. В настоящее время, именно на эту позицию ссылаются суды, признавая ничтожным условие о задатке. Следует отметить, что позиция Высшего Арбитражного суда РФ, по вопросу невозможности обеспечения задатком предварительного договора вызвала серьёзную дискуссию [3,с.70-74]. Исходя из смысла закона (ст. 380 ГК РФ) следует, что договор, обязательства по которому обеспечивается задатком, должен в обязательном порядке предусматривать обязательство по оплате. Однако, как нами уже было исследовано, предварительный договор является организационным, порождает лишь обязательство заключить основной договор, и не предусматривает платежей, соответственно не может быть реализована платежная функция задатка.

Таким образом, на практике, при формировании условий предварительного договора должна быть учтена правовая позиция ВАС РФ.

Однако, из поименованных способов обеспечения исполнения обязательств, в качестве исполнения обязательств по предварительному договору может быть использована неустойка.

В соответствии с п.1.ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неуплата неустойки связана с фактом неисполнения должником своих обязательств, она зависит от наличия общих оснований ответственности и не зависит от характера неисполняемого должником обязательства.

Таким образом, обязательства, вытекающие из предварительного договора, могут быть обеспечены неустойкой.

На практике нередко в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору используется обеспечительный платеж.

Существующая судебная практика признает обеспечительный платеж непоименованным способом обеспечения (ФАС Поволжского округа Постановление от 13.07.2009 по делу N А72-8446/2008; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.10.2009 по делу N А45-3324/2009; Постановление ФАС Московского округа от 12.10.2009 N КГ-А40/9105-09 по делу N А40-15774/08-89-183). Однако при использовании указанного способа обеспечения в договоре должен быть описан его обеспечительный механизм, основания и порядок удовлетворения требований сторон.

Вместе с тем, при применении любых обеспечительных мер необходимо обратить внимание на следующее. В случае, если предварительный договор, устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Таким образом, подводя итог проведенному исследованию можно сделать следующие выводы:

  1. Применение предварительного договора купли-продажи объектов строящейся недвижимости, и допускаемые при этом ошибки в определении сроков заключения основного договора либо описании объекта недвижимости влекут за собой существенные риски для обеих сторон, и самый существенный риск – невозможность понуждения заключения основного договора.

  2. В целях снижения указанных рисков, в предварительном договоре купли-продажи объектов строящейся недвижимости срок должен быть определен либо календарной датой, либо истечением периода времени. При описании объекта недвижимости можно указывать следующие характеристики:

- описание и местонахождения строящегося здания, где находится помещение, выступающее объектом основного договора;

- описание помещений (включая общую площадь), их расположение в строящемся здании;

- приложение к предварительному договору плана помещения с указанием их расположения и с обозначением границ.

  1. Предварительный договор порождает неимущественные (организационные) обязательства сторон заключить основной договор.

  2. В качестве обеспечения по предварительному договору возможно использование неустойки и обеспечительных платежей. И если применение неустойки не вызывает споров, то выбор такого способа, как обеспечительные платежи имеет определенные правовые риски.

  3. Задаток не может быть использован в качестве способов обеспечения исполнения обязательств.

  4. В целях снижения рисков переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, предварительный договор не должен содержать условия об уплате цены или ее части недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем.

Литература:

  1. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву //Избранные труды по гражданскому праву (серия «Научное наследие»). В 2-х т. Т. I. М., 2002. С. 229

  2. Гражданское право: Часть I . Учебник/ Под. ред. Ю.К.Толстого , А.П. Сергеева.- М.: Издательство ТЕИС. 1996. С.534.

  3. Карапетов А.Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора?//Вестник ВАС РФ. 2010 №8.

  4. Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отношения//Категории науки гражданского права. Избранные труды: В 2-х т. (серия «Классика российской цивилистики»). Т.I. М., 2005 . С.54

  5. Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист 2003.№ 4. С.15

  6. Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества//Вестник ВАС РФ.2009. №1. С.16

  7. Павлов АА. Обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора // Арбитражные споры ,2006, №2.

  8. Попова Е.А. Заключение договора в обязательном порядке: Автореф. дис. …. канд.юрид. наук. Минск, 2004. С.4,9,14

  9. Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья// Хозяйство и право . 1999. № 11.С.89.

Основные термины(генерируются автоматически): предварительный договор, основной договор, ГК РФ, строящаяся недвижимость, предварительный договор купли-продажи, РФ, недвижимое имущество, срок заключения, ФАС, Поволжский округ.

Похожие статьи

Условия предварительногодоговора | Статья в журнале...

Основные термины (генерируются автоматически): предварительныйдоговор, основнойдоговор, ГКРФ, строящаясянедвижимость, предварительныйдоговоркупли-продажи, РФ, недвижимоеимущество, срокзаключения, ФАС, Поволжскийокруг.

Договоркупли-продажи: виды, понятие и элементы

предварительныйдоговор, основнойдоговор, ГКРФ, строящаясянедвижимость, предварительныйдоговоркупли-продажи, РФ, недвижимоеимущество, срокзаключения, ФАС, Поволжскийокруг.

Письменная форма договоракупли-продажи жилого объекта...

Предварительныйдоговоркупли-продажи объектов строящейся...

договор, государственная регистрация, покупатель, договоркупли-продажи, недвижимоеимущество, передача товара, продавец, розничная купля-продажа, срокдоговора, сторона договора.

Соотношение воли и волеизъявления в сделке РЕПО

предварительныйдоговор, основнойдоговор, ГКРФ, строящаясянедвижимость, предварительныйдоговоркупли-продажи, РФ, недвижимоеимущество, срокзаключения, ФАС, Поволжскийокруг.

Общая характеристика договоракупли-продажи | Молодой ученый

Предварительныйдоговоркупли-продажи объектов строящейся... Договоркупли-продажи объектов строящейсянедвижимости получил наибольшее применение в гражданском обороте в последнее время.

Инвестиционный договор: юридическая природа и место...

инвестиции, договор подряда, смешанный договор, инвестиционный договор, договор участия в долевом строительстве, договоркупли-продажи будущей вещи, предварительныйдоговор, договор простого товарищества.

Договоркупли-продажи, его виды и их общая характеристика

Предварительныйдоговоркупли-продажи объектов строящейся... Договоркупли-продажи объектов строящейсянедвижимости получил наибольшее применение в гражданском обороте в последнее время.

Порядок заключения и форма договора доверительного...

ГКРФ предусматривает особый порядок заключениядоговора доверительного управления имуществом. Согласно ст. 1017 ГКРФдоговор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

Правовое регулирование договоракупли-продажи жилых...

Предварительныйдоговоркупли-продажи объектов строящейся... Договоркупли-продажи объектов строящейсянедвижимости получил наибольшее применение в гражданском обороте в последнее время.

Чаще всего предварительный договор купли-продажи применяется в сделках с недвижимостью и представляет собой соглашение о желании в будущем совершить сделку по реализации квартиры, жилого дома и т. п. Его объектом является не материальный предмет, а всего лишь взаимные обязанности по заключению договора на оговоренных условиях.

Самой популярной сферой использования такого договора является жилищное строительство. Все крупные подрядчики особенно заинтересованы в обеспечении себя достаточным количеством покупателей после постройки жилого дома или гаражного помещения. В то же время у потенциальных покупателей появляется возможность заранее выбрать жилое помещение или гараж по приемлемой для них цене.

Предмет и форма предварительного договора

По своей форма данный договор должен быть в соответствии с формой основного договора купли-продажи жилья под угрозой ничтожности первого из них. В регистрации предварительный договор продажи недвижимого имущества не нуждается.

Что же собой представляет предварительный договор купли-продажи жилья и для чего заключается. В данном договоре стороны не только определяют предмет договора, но и оговаривают условия купли-продажи и принимают на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи жилья в течение оговоренного в предварительном договоре срока.

Копия предварительного договора может пригодиться во время оформления кредита для покупки жилого помещения. Он будет очень кстати при принятии решения о разрешении отчуждения жилых помещений (их частей, доли на праве собственности), построенных с использованием льготных кредитов. Заключение предварительного договора направлено на обеспечение защиты обеих сторон.

Предварительный договор купли-продажи жилья: существенные условия

Исходя из комплексного анализа статей 429 и 549 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости включения в предварительный договор основных характеристик объекта продажи, которые впоследствии надо будет перенести в основной договор. Так, если планируется реализация жилья, в предварительном договоре можно указать только адрес дома, этаж, площадь и количество комнат. В случае покупки гаража достаточно указания его адреса и площади. Это значит, что совсем необязательно указание в договоре точных идентифицирующих признаков конкретно определенного объекта.

Тем не менее, рекомендуется включить:

  • стоимость объекта, подлежащего продаже;
  • при реализации жилья — список лиц, которые имеет право проживать в нем;
  • срок, необходимый для заключения основного договора (если срок не упоминается, то в соответствии с законодательством он признается равным одному году).

Во избежание ошибок необходимо помнить: договор, хотя и «предварительный», но если он предусматривает обязанность оплатить еще не имеющуюся в наличии вещь, квалифицируется как договор продажи будущей вещи на условии предоплаты.

Поэтому может быть предусмотрен задаток, ставящий своей целью обеспечение заключения основного договора. На практике большинство контрактов такого типа включают условие о задатке. Дело в том, что без угрозы потери денежных средств при отказе от обязательств гражданско-правовая дисциплина сторон будет намного ниже. Основные цели составления такого документа не будут обеспечены необходимыми гарантиями,которые стимулировали бы стороны неукоснительно следовать своим обязанностям.

Гарантии при заключении предварительного договора

Сторонам, заключающим предварительный договор, необходимо четко определить объект продажи, то есть, указать квартиру, цену за нее и порядок взаиморасчетов. Также должно быть определено время, когда стороны обязуются заключить основной договор, и указаны условия основного договора, по которым стороны достигли соглашения.

Предварительный договор является гарантией для обеих сторон: продавцу он гарантирует срок, в который покупатель обязан купить жилое помещегние, а покупателю – стабильность цены жилья до момента покупки. Обеспечение выполнения условий договора осуществляет пункт 5 статьи 429 ГК РФ, который дает право одной стороне при уклонении другой стороны от заключения основного договора требовать этого через суд.

Установленный законом срок для подачи в суд иска о понуждении заключить основной договор составляет 6 месяцев с начала отступления от договорных обязательств по заключению основного договора.

В случае принятия судом положительного решения договор будет считаться заключенным на принятых в судебном решении условиях с момента вступления судебного решения в законную силу.

Возможные риски для покупателя

Этот вопрос имеет две стороны: заключение предварительного договора при покупке на вторичном рынке недвижимости и при строительстве дома. Первый вариант никаких рисков для обеих сторон не несет. Если срок заключения основного договора наступил, а стороны не предлагают его заключить, предварительный договор просто прекращает свое действие.

Если же предварительный договор заключается при строительстве жилья, покупатель несет определенные риски. В большинстве случаев предварительные договоры на стадии строительства нового жилья между застройщиками и покупателями заключаются в интересах застройщиков. Таким способом они пытаются избежать выполнения дополнительных обязательств, которые предусмотрены законодательными актами России об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Нет гарантии получения жилья

Так как предварительным договором предусматривается не покупка жилья, а только намерение заключения основного договора купли-продажи, то при оплате покупателем указанной в предварительном договоре суммы у него нет никаких гарантий получения жилого помещения.

Возникновение риска связано с тем, что предварительный договор не содержит обязательства застройщика передать покупателю объект жилищного строительства, поэтому защитить свое право на жилье в суде будет достаточно проблематично.

Если же покупатель обратится в суд с иском, содержащим требование о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может выдвинуть встречный иск о признании предварительного договора незаключенным или недействительным.

Риск признания предварительного договора покупки не заключенным

В соответствии с действующим законодательством в предварительном договоре необходимо четко сформулировать условия, которые позволят однозначно определить предмет основного договора купли-продажи. А также такие его существенные условия как цена, этаж, площадь жилья, количество комнат и т. д. Однако на этапе строительства многие из существенных условий предварительного договора однозначно определить невозможно, ведь нельзя прийти к соглашению о том, чего еще нет. Хитрость здесь в том, что если сторонами не достигнуты соглашения по всем без исключения существенным условиям, договор считается незаключенным.

Риск попасть на двойную продажу жилья

Известно, что предварительный договор не нуждается в государственной регистрации, так как по этому договору покупатель не получает права собственности. Поэтому отсутствие совести у продавца может привести к заключению на один объект нескольких предварительных договоров. То есть, деньги собрать со всех, а право заключения основного договора предоставить только одному из них.

Риск для покупателя жилья потерять деньги

В случае, когда недобросовестным застройщиком срываются все сроки строительства, то на выплату им неустойки надеяться не стоит, ведь в предварительном договоре единственным оговариваемым сроком является время заключения основного договора. Поэтому такое строительство запросто превратится в долгострой, и застройщик за это ответственности не понесет. При обращении в суд с иском о возврате вложенных денег и выплате неустойки, в случае признания застройщика банкротом, деньги покупателю не вернут.

Таким образом, главное, что нужно знать, заключая предварительный договор в ходе строительства многоквартирного жилого дома, – привлечение на строительство денег покупателей может быть лишь по договору участия в долевом строительстве или через выпуск специальных жилищных сертификатов. Также деньги на строительство могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы, которые действуют на основании федеральных законов о таких кооперативах.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилья возможно по общим основаниям главы 29 ГК РФ, то есть, когда:

  • в результате заключения дополнительного соглашения стороны договорились о расторжении;
  • значительно изменились обстоятельства (в суде доказывается инициатором расторжения, причем не принимаются во внимание иски, которые мотивируются рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть);
  • одним из контрагентов допущено существенное нарушение.

Кроме того, возможен и односторонний отказ от исполнения договора. Однако в таком случае сторона, виновная в расторжении договора, должна в двойном размере возвратить переданный ей задаток. Если же вина лежит на плательщике задатка, то уплаченная им сумма просто остается у другой стороны.

Если у сторон отсутствуют предложения о заключении основного договора в предусмотренный для этого срок, предварительный договор признается прекращенным.

Таким образом, предварительный договор заключается и расторгается по общим правилам. Ему не нужна государственная регистрация, а самым существенным условием, без которого предварительный договор купли-продажи не будет считаться заключенным, является предмет будущего договора купли-продажи объекта.

Образец предварительного договора купли-продажи 

Скачать образец:

Рубрики ДОГОВОРЫ

Скачать образец договора купли-продажи >>. До подписания Предварительный договор купли-продажи несуществующего объекта. Сделки с.


Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий